راهکارهای نوین برای تامین اقتصادی طرف عرضه و تقاضا در بازار مسکن - وبلاگ اطلس وب

به گزارش وبلاگ اطلس وب، افزایش شدید قیمت مسکن، توانایی خانوارها برای خرید مسکن را تا حد زیادی کاهش داده و احتیاج آنها را به دریافت انواع اعتبارات کم هزینه افزایش می دهد. این امر بویژه در کشورهایی نظیر ایران که با نرخ های تورم بالا، رشد مالی اندک یا صفر و کاهش عایدی سرانه روبرو است اهمیت دو چندانی می یابد.

به گزارش وبلاگ اطلس وب، سید محمد مهدی آهویی مدیر عامل شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران در یادداشتی نوشت:

برای اغلب خانوارها مسکن مهم ترین دارایی در طول عمرش محسوب می­ شود. زیرا یک سو طرف مطلوبیت مستقیم برای خانوار ایجاد نموده و از طرف دیگر، می تواند به عنوان وثیقه در دریافت وام از بانک ها و موسسات مالی استفاده شود. با این حال، جهش های قیمت مسکن به مانند سایر کالاها می تواند بر تقاضای آن اثرات قابل ملاحظه ای داشته باشد.

افزایش شدید قیمت مسکن، توانایی خانوارها برای خرید مسکن را تا حد زیادی کاهش داده و احتیاج آنها را به دریافت انواع اعتبارات کم هزینه افزایش می دهد. این امر بویژه در کشورهایی نظیر ایران که با نرخ های تورم بالا، رشد مالی اندک یا صفر و کاهش عایدی سرانه روبرو است اهمیت دو چندانی می یابد.

آنالیز داده­ های معاملات شهر تهران در نمودار زیر نیز تایید می­ کند که با افزایش قیمت حقیقی مسکن تعداد معاملات به ویژه در چند سال اخیر کاهش یافته و در اغلب ماه­ ها به زیر 10 هزار معامله کاهش یافته است؛ هرچند از اردیبهشت ماه مجدد این تعداد افزایش یافته است.

نمودار 1. فرایند قیمت حقیقی (محور راست - میلیون تومان) و تعداد معاملات املاک در تهران (محور چپ)

نگاهی به آمارهای بودجه خانوار منتشر شده به وسیله مرکز آمار هم تایید می­ کند که تعداد سال های انتظار برای خرید یک واحد مسکن 80 متری در شهر تهران، از حدود 40 سال در سال 1374 به حدود یک قرن (96 سال) در سال 1399 رسیده است.

نمودار 2. تعداد سال های لازم برای خرید خانه در تهران (سال)

به همین دلیل، باید توجه کرد که جهش های تورمی در ایران، ارزش تسهیلات خرید مسکن را به شدت کاهش داده است. به این صورت که میانگین ارزش حقیقی هر فقره تسهیلات خرید مسکن در سال 1399 تنها 115 هزار تومان بوده است!. در حالیکه میزان اسمی این متغیر، 34.4 میلیون تومان در همین سال بوده است. این یعنی اینکه در عمل تسهیلات مسکن کمکی به خانه دار شدن افراد نمی­ کند. طبیعی

است که این موضوع می­ تواند برای چرخه فراوری و فروش مسکن آسیب زیادی به همراه داشته باشد.

نمودار 3. میانگین ارزش اسمی تسهیلات مسکن (محور چپ) و قدرت خرید هر فقره تسهیلات (محور چپ) (ریال)

این حقایق در بازار مسکن ، ضرورت برنامه ریزی و چاره اندیشی برای مدیریت بازار مسکن و بهبود روش های تامین مالی در این بخش را بیش از پیش آشکار ساخته است. برای این منظور لازم است موضوع تامین مالی برای هر دو طرف معین نماینده بازار یعنی تقاضا و عرضه، مورد توجه و برنامه ریزی قرار گیرد. شاید بر خلاف باور عموم مردم، طرف عرضه اقتصاد نیز با افزایش هزینه ­های ساخت احتیاج به تامین مالی دارد. این موضوع را می­ توانیم در کاهش درخواست و صدور پروانه­ های ساختمانی بویژه در شهرهای بزرگ از جمله تهران نیز ببینیم.

به طور نمونه تعداد پروانه­ های ساختمانی صادر شده در سال 1400 به حدود 5600 فقره رسیده که در مقایسه با ابتدای دهه 1390 تقریبا به یک پنجم کاهش پیدا نموده است. برای همین شاید شوک بعدی به بازار مسکن از ناحیه کمبود عرضه باشد که امروز باید برای آن چاره­ای اندیشیده شود.

نمودار 4. فرایند تعداد پروانه های ساختمانی و زیربنا پروانه ها (محور چپ) و میانگین قیمت (محور راست) در تهران

آنچه که معین است، شناخت هرچه بیشتر از عوامل موثر بر عرضه و تقاضا، می تواند برنامه ریزی را ساده­ تر کند. طرف تقاضای بازار مسکن یا خریدار، متشکل از بازیگرانی نظیر خانوارها، نهادهای مالی و دولت ها است که خانوارها عمده ترین متقاضیان مسکن هستند. طرف عرضه یا ساخت و ساز نیز شامل گروه هایی نظیر انبوه سازان پیمانکاران است. بطور معمول سازندگان مسکن، در مقایسه با خریداران متعارف، از قدرت بالاتری برخوردارند و از انواع ابزارهای مالی برای تامین احتیاجهای مالی خود استفاده می نمایند.

به طور معمول تجربه کشورهای پیش­رو در این زمنیه نشان می­ دهد که تامین مالی تقاضا یا خرید مسکن می تواند در بازار اولیه یا ثانویه رهنی انجام شود. بازار رهن اولیه در واقع بازاری است که دارایی های مالی به پشتوانه رهن برای اولین بار انتشار می­ یابد. در این بازار، موسسات مالی فعال، بطور معمول 4 گروه عمده رهن را منتشر می سازند. خدمات رهن ارائه شده در این بازار، دارای ویژگی های اساسی است از جمله این ویژگی ها می­ توان به مقدار، مبلغ و نرخ بهره، که در هر یک از رهن به وسیله مؤسسات مالی می تواند متفاوت باشد اشاره نمود.

به طور کلی وام های رهنی در بازارهای اولیه در دو گروه (با بهره ثابت و متغیر) ارائه می شود. در شرایط کنونی در کشور تقریبا فقط بانک مسکن است که اینگونه تسهیلات را می­ دهد. یک آنالیز ساده نشان می دهد که در سال 1399 حدود 56 هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن پرداخت شده که در مقابل مقدار بازار مسکن رقم محدودی به حساب می­ آید.

اما بازار رهن ثانویه بازاری است که خدمات رهن عرضه شده به وسیله موسسات مالی بعد از فروش در بازار اولیه، در این بازار عرضه مجدد می شود. فروش رهن در بازار ثانویه موجب می شود که ریسک نقد شوندگی، ریسک نرخ بهره و ریسک اعتباری مؤسسات مالی صادرنماینده و فعال اولیه، در نگهداری سبد دارایی ها کاهش یابد. در بازار ثانویه اوراق بهادار با پشتوانه رهن (متشکل از برگ انتقالی قرضه با پشتوانه رهن و تعهدات رهنی وثیقه دار) عرضه می شود. سازوکار اوراق بهادار به پشتوانه وام رهنی نیز به این صورت است که بانک های ارائه دهنده وام های رهنی، این وام ها را به یک شرکت واسط می فروشند.

این شرکت، وام های رهنی خریداری شده را تجمیع نموده و اوراقی بر پایه آنها منتشر می نماید. در این اوراق در بازار ثانویه فروخته شده و معامله شده و در نهایت وجوه حاصل از فروش این اوراق به شرکت واسط و بانک ها ارائه می شود. این بازار در کشور ما خیلی سهم زیادی ندارد و چند سالی است که سیستم بانکی به این بازار نیز ورود نموده است که می تواند در افزایش ظرفیت تسهیلات دهی بانک ها نقش خوبی داشته باشد.

در طرف عرضه و ساخت و ساز مسکن نیز بطور معمول روش های تامین مالی شامل وام بانکی و یا مواردی مانند صندوق زمین و ساختمان (البته برخری روش های دیگر) است.

مصونیت سرمایه گذاران خرد از رشد قیمت مسکن است. صندوق های زمین و ساختمان، دارای ارکان نظارتی و اجرایی است. ارکان نظارتی مشتمل بر متولی، حسابرس، مدیر ناظر و هیات مدیره هستند. ارکان اجرایی نیز در برگیرنده مدیر سرمایه گذاری، مدیر ساخت، متعهد پذیره نویس و بازارگردان می باشند. فرآیند کلی عملکرد صندوق زمین و ساختمان به اینصورت است که ابتدا وجوه لازم از سرمایه گذاران جمع آوری می شود.

سپس این وجوه به پروژه ساختمانی تخصیص داده شده و ساخت و ساز شروع می شود. پس از تکمیل مراحل ساخت، واحدهای ساختمانی پروژه به متقاضیان فروخته شده و منابع حاصل از این فروش به سرمایه گذاران اعطا می شود.

شایان توجه است که صندوق های زمین و ساختمان، وجوه جمع آوری شده را به پروژه تخصیص داده و برای تقویت سمت عرضه به کار می فرایند. از این رو، این صندوق ها تفاوت اساسی با صندوق های سرمایه گذاری مستغلات دارند که سرمایه خود را به خرید و اجاره پروژه های ساختمانی اختصاص می دهند و بنابراین سمت تقاضا را تقویت می نمایند.

در نهایت باید اشاره نمود که در ایران، بازار رهن دارای چالش های متعددی است. این بازار دارای بازیگران محدود، هزینه بالای تأمین مالی، متکی به پس مقدارای محدود اقشار هدف و حمایت های یارانه ای دولت و نظام بانکی از جمله نرخ ها و سقف های اعتبارات است. فعالیت های رهنی در کشور چه به لحاظ بسترهای قانونی و حقوقی و چه از نظر ابزاری در تجهیز منابع و تخصیص بهینه آن، ناتوان تلقی می شوند. از این رو، برای توسعه و تعمیق بازار مالی به ویژه بازار رهنی در کشور، شناخت تجارب کشورهای مختلف در مورد تدوین الزامات قانونی و حقوقی و طراحی انواع ابزارها و نهادهای نوین در تامین مالی مسکن حائز اهمیت بالایی می ­باشد.

در جمع بندی موارد مطرح شده باید گفت که بی شک در شرایط کنونی کشور هم برای خریداران و هم برای سازندگان دغدغه تامین مالی از اولویت های اصلی محسوب می شود. شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران نیز از این قاعده مستثنی نیست که علیرغم محدودیت های موجود به وظایف ذاتی خود عمل کند. منتهی باید توجه داشت که در شرایط کنونی نظام بانکی کشور، در عمل تامین مالی بخش اندکی از پروژه­ های ساختمانی، بویژه پروژه­ های بزرگ در توانایی سیستم بانکی است.

علاوه بر این، نرخ سود تسهیلات اعطایی نیز موجب شده از لحاظ مالی این تسهیلات فقط در شرایط خاص توجیه مالی داشته باشد. صرفنظر از این گزینه، آنالیز عملکرد صندوق های زمین و ساختمان نیز بنا نشان می دهد که این صندوق ها بویژه در شرایط تورمی برای مردم و سرمایه گذاران قابل قبول نیست.

از نظر ساختاری و اجرایی نیز این صندوق با ابهاماتی روبرو هستند. بطور نمونه موضوع تعهدات سنگین بازارگردان برای خرید در قیمت ­های کف، عدم فرهنگ سازی مناسب برای خرید متری مسکن، هزینه های بالاسری بالاتر پروژه در شرایط اجرا در قالب صندوق و مواردی از این دست همگی نشان می دهد که روی موضوع صندوق نیز به عنوان منبع تامین مالی فقط در موارد خاص شاید امکانپذیر باشد.

برای همین نیز این شرکت در پی آن است با توجه به ظرفیت­ های مالی شرکت­ های بیمه بویژه بیمه مرکزی در قالب آیین نامه سرمایه گذاری آنها، تا حد امکان با تامین مالی داخلی به وسیله افزایش سرمایه احتیاجهای مالی خود را مرتفع سازد.